Begründung bei der Eigenbedarfskündigung: Bundesgerichtshof zum Umfang

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin zum Urteil des Bundesgerichtshofs, BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 270/15

Das Erfordernis der Begründung einer Eigenbedarfskündigung soll dazu dienen, dass der Mieter möglichst frühzeitig Klarheit über seine Rechtsposition bekommt und einschätzen kann, ob es Aussicht auf Erfolg hat, sich gegen die Kündigung zu wehren. Welche Anforderungen im Einzelnen an die Begründung des Vermieters zu stellen sind, war immer wieder Gegenstand von Streitigkeiten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun in einem aktuellen Urteil Stellung dazu bezogen.

Angaben zur begünstigten Person: Vermieter haben demnach die Person zu bezeichnen, für die sie den Eigenbedarf geltend machen (das können neben dem Vermieter selbst grundsätzlich auch Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts sein), und anzugeben, welches Interesse dieser Person an einer Überlassung der Wohnung besteht. Der BGH: Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15).

Keine Angaben zu Alternativwohnungen: Nicht ausführen müssen Vermieter dagegen, ob bzw. welche sonstigen Räumlichkeiten ebenfalls als Wohnung für die begünstigte Person in Betracht kämen. Der BGH dazu: Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15).

Vermieter mit umfangreicher Begründung gut beraten: Auch wenn der BGH die Anforderungen im Hinblick auf die Begründung der Eigenbedarfskündigung mit seiner Entscheidung konkretisiert hat und Vermieter von der Pflicht zu Angaben über Alternativräumlichkeiten befreit hat, empfiehlt es sich dennoch, die Kündigung möglichst umfassend zu begründen. Zwar mag die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht darunter leiden, wenn entsprechende Angaben fehlen. Sofern Vermieter aber später ggf. auch Schadensersatz wegen eines verspäteten Auszug des Mieters geltend machen wollen, dürfte es schwer zu begründen sein, dass Mieter einen solchen schulden, wenn ihnen nur in beschränkten Maße Informationen zur Verfügung gestellt wurden, auf deren Grundlage sie die Wirksamkeit der Kündigung einschätzen konnten.

Als Mieter genauere Angaben verlangen: Mieter müssen einschätzen können, ob sie es mit einer wirksamen Eigenbedarfskündigung zu tun haben oder es Aussicht auf Erfolg hat, sich im Rahmen einer Räumungsklage mit dem Vermieter darüber zu streiten. Vor diesem Hintergrund sollten sie den Vermieter zu genaueren Angaben hinsichtlich etwaiger Alternativwohnungen, die ihm zur Verfügung stehen, auffordern. Eine Verpflichtung für Vermieter dem nachzukommen besteht allerdings nicht, wie das aktuelle Urteil zeigt.