Überprüfung einer Eigenbedarfskündigung

 

Diese Seite ist für Mieter konzipiert. Vermieter lesen bitte hier weiter.
Das Video mit den Hinweisen finden Sie am Ende dieses Beitrages (hier).

Überprüfung der Eigenbedarfskündigung für Mieter

Inhalt:

  1. Ist eine Eigenbedarfskündigung überhaupt möglich? Ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Mietvertrag ausgeschlossen?
  2. Ist das Kündigungsschreiben formal wirksam?
  3. Können die im Kündigungsschreiben aufgeführten Personen/Gesellschaften überhaupt Eigenbedarf geltend machen?
  4. Ist die Voraussetzung für den Eigenbedarf, Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder Dritte, erfüllt?
  5. Wurde die Kündigungsfrist richtig berechnet? Falls nicht, welche Kündigungsfrist gilt?
  6. Gilt eine Sperrfrist? Dazu finden Sie nähere Ausführungen hier.
  7. Ist die Kündigung wegen Verstosses gegen eine bestehende Anbietpflicht des Vermieters unwirksam?

1. Ist eine Eigenbedarfskündigung überhaupt möglich? Ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Mietvertrag ausgeschlossen?

Wer eine Eigenbedarfskündigung erhält, sollte zunächst einmal seinen Vertrag überprüfen. Gelegentlich finden sich im Mietvertrag Kündigungerschwerungen oder gar Ausschlüsse. Wenn die ordentliche Kündigung für eine bestimmte Zeit oder dauerhaft ausgeschlossen ist, gilt dies auch für die Eigenbedarfskündigung. Die Eigenbedarfskündigung kann grundsätzlich nur als ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Eine außerordentliche oder gar fristlose Eigenbedarfskündigung ist immer unwirksam. Wenn sich im Mietvertrag entsprechende Regelungen finden ist die Eigenbedarfskündigung allein aus diesem Grund unwirksam. Sie brauchen dann nicht weiter prüfen.

Häufig finden sich in Mietverträgen aber auch Erschwerungen der Eigenbedarfskündigung. So zum Beispiel folgende Formulierung: „Der Vermieter wird eine Eigenbedarfskündigung nur im Falle eines besonders wichtigen Grundes aussprechen“. Die Rechtsprechung folgert aus solchen Formulierungen, bzw. Erschwerungen, dass hierfür nicht die im Gesetz vorgegebenen Gründe allein ausreichen. Das es bereits nach der Gesetzeslage nicht ganz einfach ist, eine Eigenbedarfskündigung wirksam zu erklären, führen solche Erschwerungen in der Praxis häufig dazu, dass eine Eigenbedarfskündigung de facto ausgeschlossen ist.

Der Mietvertragliche Ausschluss im Video erklärt - Klicken Sie hier


 2. Ist das Kündigungsschreiben formal wirksam?

Die Eigenbedarfskündigung muss von sämtlichen Vermietern gegenüber sämtlichen Mietern erklärt werden. Sie muss eine Begründung enthalten. Unabhängig davon, ob die Eigenbedarfskündigung an sich wirksam wäre, also ob Eigenbedarf besteht oder nicht: wenn die Eigenbedarfskündigung keine Begründung enthält, ist sie allein deswegen unwirksam. Die Eigenbedarfskündigung muss vom Vermieter, bzw. den Vermietern unterzeichnet sein.

Die Überprüfung auf formale Mängel im Video erklärt - Klicken Sie hier


3. Können die im Kündigungsschreiben aufgeführten Personen/Gesellschaften überhaupt Eigenbedarf geltend machen?

Bearbeitungshinweis: Hier können Sie überprüfen, ob Ihr Vermieter überhaupt berechtigt ist, für die im Kündigungsschreiben aufgeführte Person Eigenbedarf geltend zu machen.

a. Eigenbedarf für natürliche Person - Klicken Sie hier für weitere Informationen

Eigenbedarf kann grundsätzlich der Vermieter geltend machen. Der Vermieter muss nicht gleichzeitig Eigentümer der Wohnung sein. Auch der Vermieter eines Untermietvertrags, der selbst nur Mieter ist, kann sich grundsätzlich auf Eigenbedarf berufen.

Ist der Vermieter eine natürliche Person, ist der Eigenbedarf unproblematisch, da eine Nutzung als Wohnraum immer möglich ist.

Bei mehreren Vermietern genügt es, wenn ein Vermieter die Räume als Wohnung nutzen will.

Bearbeitungshinweis: Wenn Sie eine natürliche Personen sind, können Sie direkt zu 2. gehen oder hier klicken.

b. Eigenbedarf für eine juristische Person - Klicken Sie hier für weitere Informationen

Sollte Eigenbedarf für eine juristische Person geltend gemacht werden, bitte unbedingt hier weiterlesen.

Juristische Personen können grundsätzlich keinen Eigenbedarf geltend machen, da diese nicht „wohnen“ können.

Juristische Personen (GmbH, Aktiengesellschaft, Verein) haben grundsätzlich kein Recht zur Eigenbedarfskündigung. Dies folgt zunächst daraus, dass die juristischen Personen selbst die Räume nicht als „Wohnung“ nutzen können. Sie könnten den Eigenbedarf allenfalls für ihre Gesellschafter, gesetzlichen Vertreter, Mitglieder oder Angestellten geltend machen. Diese sind aber nicht mit dem Vermieter identisch. Sie sind auch keine Angehörigen des Vermieters und gehören ebenfalls nicht zu dessen Haushalt. Das gilt auch für Alleingesellschafter, die über die Räumlichkeiten an sich wirtschaftlich verfügen können.

Sonderfall Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR): Für die Gesellschaft Bürgerlichen Rechts (GbR) hat der Bundesgerichtshof die Eigenbedarfskündigung in diversen Entscheidungen ausdrücklich zugelassen. Dies gilt auch dann, wenn lediglich für einen Gesellschafter Eigenbedarf geltend gemacht wird. Ob dies ebenfalls gilt, wenn lediglich für einen Angehörigen eines Gesellschafters Eigenbedarf geltend gemacht wird, ist noch nicht entschieden. Aus meiner Sicht wäre eine solche Auslegung allerdings konsequent.

Ausnahme für den Geschäftsführer einer GmbH: Eine Ausnahme von diesem Grundsatz soll gelten, wenn die Nutzung einer bestimmten Wohnung durch den Geschäftsführer einer GmbH aus betrieblichen Gründen dringend erforderlich ist. Hier soll dem Vermieter ein so genannter gesteigerter Betriebsbedarf zugute gehalten werden (LG Berlin GE 1999, S. 506).

Problemfall Personengesellschaft: Die Möglichkeit von Eigenbedarf einer Personengesellschaft (GbR, OHG, KG) ist umstritten.

4. Ist die Voraussetzung für den Eigenbedarf: Vermieter benötigt der Wohnung für sich oder Dritte erfüllt?

Weitere Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Räume als Wohnung

für sich (Eigennutzung) - Klicken Sie hier für weitere Informationen

Der Vermieter muss die Wohnung für sich selbst nutzen wollen. Dabei muss diese Nutzung des Vermieters für sich selbst auch im Vordergrund stehen. Werden daneben noch weitere Zwecke verfolgt, schadet dies nicht grundsätzlich. So ist es unproblematisch, wenn der Vermieter zusätzlich weitere Personen in die Wohnung aufnehmen will. Die Grenze ist hier jedenfalls dann erreicht, wenn die Eigennutzung nicht mehr im Vordergrund steht.

Beispiel: Will der Vermieter einen Teil der Wohnung selbst nutzen und den Rest an Dritte vermieten, wird eine Eigenbedarfskündigung problematisch. Jedenfalls dann, wenn der überwiegende Teil vermietet werden soll, dürfte es sich um eine gewerbliche Nutzung handelt. Eine Eigenbedarfskündigung wäre unwirksam.

für seine Familienangehörigen - Klicken Sie hier für weitere Informationen

Um den Tatbestand der Familienangehörigkeit nicht völlig ausufern zu lassen, unterscheidet die Rechtsprechung hier zwischen engen Familienangehörigen und entfernteren Verwandten.

Enge Familienangehörige (Ehegatten, Kinder, Eltern, Geschwister, Enkelkinder, Stiefkinder, Schwiegereltern, Schwager/Schwägerin und Neffe/Nichte): Für diese Personen ist der Eigenbedarf ohne weitere Begründung durchsetzbar.

Entferntere Familienangehörige (Verwandte, die nicht zu den engeren Familienangehörigen zählen, wie etwa die Tochter eines Cousins, Großtante): Hier muss der Vermieter neben der Verwandtschaft gegenüber den Angehörigen rechtlich oder moralisch zu Unterhaltsgewährung oder sonstiger Fürsorge verpflichtet sein. Gefordert wird von der Rechtsprechung ein besonderes Näheverhältnis.

Praxistipp:Wenn Sie bei der Bestimmung des Grades der Verwandtschaft unsicher sind, ob es sich um einen engen Familienangehörigen im Sinne dieser Rechtsprechung handelt, sollten Sie vorsichtshalber immer auch zu dem besonderen Näheverhältnis in der Eigenbedarfskündigung selbst Stellung nehmen. Zuviel oder unnötiger Vortrag schadet nicht, zu wenig möglicherweise schon.

Sonstige Personen: Eigenbedarf für Personen, die nicht zu den Familienangehörigen gehören (Patenkind, Freund, Verlobte, Tochter der Lebensgefährtin, Nebenfrau eines ausländischen Vermieters) kann grundsätzlich nicht geltend gemacht werden. In Ausnahmefällen kann allerdings eine Kündigungsmöglichkeit unter dem Gesichtspunkt des Eigenbedarf des Vermieters selbst in Betracht kommen.

Problemfall geschiedener Ehegatte: Geschiedene Ehegatten gehören ebenfalls nicht mit zu den Familienangehörigen. Unproblematisch ist aber der Fall, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst benötigt, weil der geschiedene Ehegatte in der bisherigen Familienwohnung verbleibt. Dies ist ein klassischer Fall des Eigenbedarfs.

für die zu seinem Haushalt gehörenden Personen - Klicken Sie hier für weitere Informationen

Hierzu gehören alle Personen, die auf Dauer (das bedeutet nicht nur vorübergehend) mit dem Vermieter in einer häuslichen Gemeinschaft leben. Viele der in Betracht kommenden Personen werden bereits wegen ihrer Zugehörigkeit zur Familie (siehe Punkt 2.) zum privilegierten Kreis gehören. Die Vorschrift wird also vor allem für im Haushalt lebende entfernte Verwandte des Vermieters und bei sonstigen im Haushalt lebenden Hilfskräften (Koch, Butler, Hausmeister, Pflegekraft, Reinigungskraft, Hausmädchen/boy) relevant. Für diese Personen kann Eigenbedarf geltend gemacht werden.

Das bedeutet nicht, dass der Vermieter Eigenbedarf nicht auch darauf stützen kann, dass er künftig zum Beispiel eine Pflegekraft benötigt und daher erhöhten Raumbedarf hat. In diesem Fall handelt es sich aber nicht um einen Fall des Eigenbedarfs für Angehörige des Haushalts, sondern um originären Eigenbedarf des Vermieters selbst. Hierbei ist von Seiten der Gerichte ein großzügiger Maßstab anzulegen. Der Vermieter kann einen solchen Eigenbedarf selbst dann geltend machen, wenn er derzeit noch gar keinen Pflegebedarf hat, sondern diesen erst für die Zukunft erwartet.

benötigt.

 

5. Wurde die Kündigungsfrist richtig berechnet? Falls nicht, welche Kündigungsfrist gilt?

Eine Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich nur als ordentliche  Kündigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig. Das bedeutet, die ordentliche Kündigung darf nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen sein. Ist die ordentliche Kündigung im Mietvertrag eingeschränkt oder erschwert, kann dies ebenfalls zu Problemen führen.

Es gelten die gesetzlichen Fristen für die ordentliche Kündigung.

Bei Mietverhältnissen über unbestimmte Zeit gilt: Eine Kündigung ist möglich spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats.

Beispiel: Eine zum 28.2.2012 wirksame Kündigung muss dem Mieter bis zum 3. Werktag im Dezember 2011 zugehen.

Besonderheit der Fristberechnung

Was aber, wenn der 3. Werktag ein Samstag ist, wie z.B. im Dezember 2011? Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Samstag für den rechtzeitigen Zugang einer ordentlichen Wohnraumkündigung nicht zu berücksichtigen.

Beispiel: Eine zum 28.2.2012 ausgesprochene Kündigung wäre demnach noch bis zum 5.12.2012 möglich.

Für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach 5 und nach 7 Jahren nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter um jeweils 3 Monate.

Beispiel: Falls der Mieter z.B. vor dem 1.12.2006 in die Wohnung gezogen ist, kann ein Mietverhältnis mit einem bis zum 5.12.2011 zugegangenen Kündigungsschreiben nur zum 30.6.2012 gekündigt werden. Wenn der Mieter vor dem 1.12.2004 eingezogen ist, darf mit einem Kündigungsschreiben, welches am 5.12.2011 zugeht, nur zum 30.9.2012 gekündigt werden.

Vertraglich vorgesehene längere Kündigungsfristen sind einzuhalten.

Soweit der Mietvertrag längere Fristen für die ordentliche Kündigung vorsieht, gelten die längeren Fristen zu Gunsten des Mieters.

Die Kündigungsfrist im Video erklärt - Klicken Sie hier



 6. Gilt eine Sperrfrist? Dazu finden Sie nähere Ausführungen hier.

Die Sperrfrist im Video erklärt - Klicken Sie hier

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7. Ist die Kündigung wegen Verstosses gegen eine bestehende Anbietpflicht des Vermieters unwirksam?

Eine häufig vernachlässigte Abwehrmöglichkeit des Mieters gegen eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist der Verstoß des Vermieters gegen die Anbietflicht freien oder freiwerdenden Wohnraums aus dem Bestand. Wenn Ihr Vermieter mehr als eine Wohnung im Bestand hat, sollten Sie unbedingt den nachfolgenden Beitrag lesen.

Hier zur PDF „Eigenbedarfskündigung – Die Anbietpflicht des Vermieters und ihre Reichweite sowie die Folgen ihrer Verletzung“