Eigenbedarf der Gesellschafter wird GbR zugerechnet
Kündigungen auf Grundlage des Eigenbedarfs von GbR-Gesellschaftern zulässig
Zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 232/15 – ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin.
Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist schon seit länger Zeit als zumindest teilrechtsfähig anerkannt. Ob eine solche GbR sich aber im Mietrecht bei einer Kündigung auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter berufen kann, war dagegen auch zuletzt noch umstritten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das in einer aktuellen Entscheidung bejaht und darüber hinaus auch weiterer Hinsicht die Position von Vermietern zulasten der Mieter gestärkt.
Der Fall: Im konkreten Fall hatte eine Mieterin geklagt, die seit 1985 in einer Wohnung in München zur Miete gewohnt hatte. Gegner war eine GbR, die 1991 das gesamte Grundstück und damit auch die betroffene Wohnung samt Mietshaus erworben und in der Folge angefangen hatte, alle Wohnungen mit Ausnahme der von der Mieterin bewohnten Räume zu sanieren. Schließlich kam es im September 2013 zur Kündigung des Mietvertrages durch die GbR wegen Eigenbedarfs für die Tochter eines der Gesellschafter. Mit ihrer Räumungsklage war die GbR in den Vorinstanzen noch gescheitert.
Eigenbedarfskündigung durch GbR zulässig: Der BGH hat nun in seinem Urteil klargestellt, dass auch eine Gesellschaft der bürgerlichen Rechts die Möglichkeit zur Kündigung hat, wenn bei einem ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen Eigenbedarf besteht.
Der BGH: Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 232/15).
Verletzung der Anbietpflicht: Ebenfalls ärgerlich für Mieter ist die Änderung der Rechtsprechung des BGH hinsichtlich der Anbietpflicht von Vermietern. Führte es bislang zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung, wenn der Vermieter dem Mieter keine andere ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung angeboten hatte, ist diese Pflichtverletzung nun nicht mehr so scharf sanktioniert. Mieter sollen nunmehr lediglich Schadensersatzansprüche geltend machen und dadurch etwaige Schäden, wie z.B. Umzugs- und Maklerkosten, ersetzt verlangen können.
Der BGH: Die Verletzung dieser Anbietpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 232/15).
Fachanwaltstipp Mieter: Mieter haben es durch dieses Urteil nun noch schwerer, sich erfolgreich gegen Eigenbedarfskündigungen zu wehren. Trotzdem dürfte sich ein Vorgehen gegen die Kündigung regelmäßig lohnen. Es bestehen weitere Fehlerquellen, die eine Kündigung des Vermieters unwirksam machen können. Auch Ansprüche auf Schadensersatz lassen sich durchsetzen, wenn der Vermieter mieterschützende Vorschriften missachtet hat.