Eigenbedarfskündigung: Kündigungsbeschränkung bei GbR-Kündigung

Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a S. 1 BGB greift auch bei Kündigung durch GbR

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, zum Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/17.

Der § 577a BGB sieht in Absatz 1 eine Kündigungsbeschränkung (auch Sperrfrist genannt) vor für den Fall, dass an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Eine Eigenbedarfskündigung soll demnach in solchen Fällen grundsätzlich erst nach drei Jahren zulässig sein. Diese Sperrfrist soll gem. § 577a Abs. 1a S. 1 BGB auch für den Fall gelten, dass eine GbR als Vermieterin in das Mietverhältnis eintritt.

Erfolgsreiche Klage gegen Eigenbedarfskündigung: Im konkreten Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, ging es um eine Familie aus Frankfurt a.M., die sich gegen die Eigenbedarfskündigung eines GbR-Gesellschafter richtete. Die GbR war erst etwa fünf Monate zuvor in das Mietverhältnis eingetreten. Aufgrund der Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB war die Klage der Mieter in den Vorinstanzen erfolgreich. Der Gesellschafter war der Auffassung, die Sperrfrist greife nicht, da er beim Eintritt in den Mietvertrag kein Wohnungseigentum begründen wollte.

Umgehung des Mieterschutzes verhindern: Nach Auffassung des BGH soll die Sperrfrist unabhängig davon gelten, ob die Erwerberin zum Zeitpunkt des Eintritts in den Mietvertrag vorgehabt habe, den vermieten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln. Entscheidend sei der von der Kündigungsbeschränkung bezweckte Schutz des Mieters, der nicht dadurch umgangen werden soll, dass eine GbR ein Grundstück mit Mietwohnungen erwirbt und zunächst darauf verzichtet, Wohnungseigentum zu begründen, sondern wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigt.

Der BGH: Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen – hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) – an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/17).

Fachanwaltstipp für Mieter: Mieter können sich über das Urteil des BGH freuen. Es betont klar den Mieterschutz durch die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB und wirkt Umgehungsmodellen im Bereich der Eigenbedarfskündigung durch eine GbR entgegen. Es lohnt sich also stets, genau zu prüfen, ob im konkreten Fall eine Sperrfrist die Eigenbedarfskündigung von Vornherein ausschließt. Auf die Voraussetzungen des Eigenbedarfes kommt es dann nämlich gar nicht mehr an.