Unwirksame Befristung des Mietverhältnisses: Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen?

Ist während der unwirksamen Befristung eines Mietverhältnisses die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ausgeschlossen?

Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des BGH vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/12 –, juris.

Ausgangslage:

Für die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters gegenüber dem Mieter kommt es grundsätzlich auf den Mietvertrag an. Sofern dieser einen wirksamen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vorsieht, ist diese nicht möglich. Im beschriebenen Fall ergab sich die Problematik aus einer mehrfachen Befristung des Mietverhältnisses, die allerdings unwirksam war. Folglich stellte sich die Frage, ob während der unwirksamen Befristung die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen war. Nach Ansicht des Vermieters sei eine Eigenbedarfskündigung unproblematisch möglich, da das befristete Mietverhältnis infolge der Unwirksamkeit der Befristung als unbefristetes anzusehen sei. Während das Landgericht seiner Argumentation folgte, kam der Bundesgerichtshof jedoch zu einer anderen Bewertung.

Urteil des Bundesgerichtshofs:

Laut dem Bundesgerichtshof ist eine planwidrige Regelungslücke unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre (Senatsurteile vom 12. Juli 1989 – VIII ZR 297/88, NJW 1990, 115 unter III 1 c, sowie vom 14. März 2012 – VIII ZR 113/11, BGHZ 192, 372 Rn. 24). Danach ist die Lücke hier dahin zu schließen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit (beziehungsweise bei Ausübung der Option zum Ablauf des entsprechenden zusätzlichen Zeitraums) möglich ist. Auf diese Weise wird das von beiden Parteien erstrebte Ziel der langfristigen Bindung erreicht.
(BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/12 –, juris)

Bewertung:

Die unterschiedlichen Entscheidungen des Landgerichts und des Bundesgerichtshofs zeigen, dass diese Frage auch anders beantwortet werden kann. Allerdings erscheint es zweifelhaft, dass die Parteien bei Kenntnis der Unwirksamkeit der Befristung einen beiderseitigen Mietverzicht unterzeichnet hätten. Der Sinn der Befristung liegt oft darin, dass der Vermieter der Ansicht ist, er kann nach Ablauf der Frist das Objekt für sich nutzen. Jedoch ist die wirksame Befristung von Wohnraummietverhältnissen nicht einfach und ist oft unwirksam, wenn sie von Laien praktiziert wurde. Wenn dann angenommen wird, der Vermieter wollte einen Kündigungsausschluss, statt einer erleichterten Beendigung des Mietverhältnisses, ist zwar mieterfreundlich, jedoch häufig auch etwas konstruiert.

Fachanwaltstipp Mieter:

Eine unwirksame Regelung kann ebenfalls in manchen Situationen von Nutzen sein, wie der vorliegende Fall zeigt. Hier wurde dem Mieter ein Auszug erspart. Verlassen sollte man sich auf diese Entscheidung dennoch nicht ohne weiteres, da unter bestimmten Umständen auch eine Befristung des Wohnraummietvertrages wirksam sein kann.