1 Eigenbedarfskündigung: Inhalt und Hinweise zum Umgang mit den Informationen auf dieser Seite. Bitte zuerst und vollständig lesen!

Diese Seite ist für Mieter konzipiert. Vermieter lesen bitte hier weiter.
Das Video mit den Hinweisen finden Sie am Ende dieses Beitrages (hier).

Eigenbedarfskündigung: Inhalt und Hinweise zu dieser Seite

Für die Inhalte, die Aktualität und die Richtigkeit übernehme ich keine Haftung. Lassen Sie sich anwaltlich beraten. Für Hinweise und Verbesserungsvorschläge bin ich dankbar: Berlin@recht-bw.de

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht, Eigenbedarfskündigung

Fachanwalt Bredereck

Allgemeine Hinweise zum Autor, Motivation und Anspruch an die Darstellung:

Autor: Ich bin Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin und deutschlandweit tätig. Seit 1999 vertrete ich Mieter und Vermieter  im Zusammenhang mit dem Ausspruch von Eigenbedarfskündigungen.

Motivation: Immer wieder beobachte ich gravierende Fehler beim Umgang mit der Materie, die sich einfach vermeiden lassen. Das betrifft vor allem Formfehler und taktische Fehleinschätzungen.

Anspruch: Ich strebe (wie immer) eine einfache und praxisnahe Darstellung an, konzentriert auf die wesentlichen Punkte. Dabei lasse ich bewusst den ein oder anderen Spezialfall der besseren Verständlichkeit halber unberücksichtigt.

Grenzen, Gefahr, Zielgruppe - Klicken Sie hier für weitere Informationen.

Grenzen: Es wird mir nicht gelingen, alle Einzelfragen abschließend zu (er)klären. Häufig werde ich mich auf die regelmäßigen und die wichtigsten Fragen beschränken müssen, um den Leser nicht zu verwirren.

Gefahr: Der Inhalt der folgenden Seiten könnte suggerieren, auch der durch die Lektüre fortgebildete Laie schwämme einigermaßen sicher in dieser überschaubaren Bucht des Rechts. Vor dieser Annahme warne ich eindringlich. Wer allein mit Anleitungen aus dem Internet seine elektrischen Leitungen verlegt, hat bestimmt schon mal einen Schlag bekommen. So kann es auch hier passieren. Einziger Vorteil: Anders als Strom, kann das Recht in Deutschland nicht töten. Ein ärgerlicher und kostspieliger Untergang vor Gericht ist aber jederzeit möglich.

Zielgruppe: Diese Seite ist ausdrücklich für Mieter konzipiert. Vermieter lesen hier weiter. Auch Mieter sollten nach dem Studium dieser Seite, die für Vermieter aufbereiteten Informationen lesen. Sie können hier nämlich erkennen, welche Vorgehensweisen ich der anderen Seite, also den Vermietern, empfehle, um eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Entsprechend können Sie derartigen Strategien bei Ihren eigenen Überlegungen besser begegnen.

Allgemeine Hinweise bitte vor Gebrauch der nachfolgenden Seiten für die Überprüfung von Eigenbedarfskündigungen und einen erfolgreichen Widerspruch sowie eine Klageerwiderung gegen eine Räumungsklage unbedingt lesen:

Die Geltendmachung des Eigenbedarfs ist an erhebliche formelle Voraussetzungen gebunden. Auf dieser Seite gebe ich Ihnen Anleitung, diese Voraussetzungen genau zu überprüfen. Mein Ziel ist es, hierbei verständlich zu bleiben und möglichst viele Einzelfälle zu erfassen. Da, wo ein allzu detailliertes Eingehen auf den Einzelfall mehr Verwirrung schafft, als mutmaßlichen Nutzen, orientiere ich mich an der Mehrzahl der Fälle. Nichtsdestotrotz bleibt es für den juristischen Laien immer mit einem gewissen Risiko verbunden, eigenverantwortlich tätig zu werden.

Sorgfalt bei der Überprüfung der Eigenbedarfskündigung kann vielleicht die Wohnung retten und mit Sicherheit Geld sparen.

Nach Erhalt der Eigenbedarfskündigung ist eine sofortige sorgfältige Prüfung der Rechtslage angezeigt. Ist die Kündigung wirksam oder nicht? Kann die Wohnung über einen Widerspruch gerettet werden?

Falls eine dieser Fragen mit ja beantwortet werden kann, müssen die erforderlichen Schritte eingeleitet werden. Hier können viele Fehler gemacht werden. Wird zum Beispiel der Widerspruch nicht rechtzeitig und formwirksam erklärt, kann dies zum (unwiederbringlichen) Verlust von Rechten führen.

Falls beide Fragen mit nein beantwortet werden, muss Folgendes entschieden werden: Will man versuchen solange wie möglich in der Wohnung zu bleiben? Folge sind zum Beispiel mögliche Kosten eines verlorenen Räumungsrechtsstreits. Das ist kein Problem, wenn man eine Rechtsschutzversicherung hat. Denn diese übernimmt regelmäßig die Kosten.

Wer keine Rechtschutzversicherung hat und kein Kostenrisiko eingehen will, muss gegebenenfalls räumen.

Regelmäßig ist es sinnvoll, mit dem Vermieter über eine Aufhebungsvereinbarung zu verhandeln. In einer solchen Vereinbarung werden Zahlungen für den Verlust der Wohnung, pauschalierte Schadensersatzansprüche für einen Umzug und die verbleibenden Ansprüche aus dem Mietverhältnis (Kaution, Betriebskostenzahlungen, Schönheitsreparaturen und Schadensersatzansprüche) geregelt. Hier sind wiederum die Formulierungen äußerst wichtig, um eventuelle spätere Ansprüche auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs nicht zu gefährden.

Bei der Entscheidung über die richtige Strategie werden viele Fehler gemacht. So werden häufig zu früh Äußerungen gegenüber dem Vermieter gemacht. Der Vermieter gewinnt dadurch Zeit, sodass er eine Klage auf künftige Räumung erheben kann, wenn der Mieter bereits im Vorfeld erklärt, bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszuziehen. Die richtige Strategie ist regelmäßig, sich gar nicht zu äußern und auch den Widerspruch erst kurz vor Ablauf der Frist (aber auch natürlich nicht zu spät) zu erklären.

Was kann diese Seite leisten?

  • Sie können die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung selbst überprüfen.
  • Sie können die richtige Strategie für ein weiteres Vorgehen unter Berücksichtigung von Kostenfragen entwickeln.
  • Sie können einen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung selbst formulieren.
  • Sie können den Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung dem Vermieter rechtswirksam und nachweisbar zustellen.
  • Sie können eine Aufhebungsvereinbarung entwerfen und mit dem Vermieter verhandeln.
  • Sie können sich über die Kosten Ihres Vorgehens umfassend informieren.
  • Sie können die Klageerwiderung auf eine Räumungsklage verfassen.

Alle Informationen sind mit Mustern, Formulierungsbeispielen und Praxistipps unterlegt. Zusätzlich erkläre ich in begleitenden Videos den richtigen Umgang mit diesen Vorlagen. Die Videos befinden sich in der Regel am Ende eines jeden Beitrags. Das alles soll Ihnen ermöglichen, als Ihr eigener Anwalt, Ihr Recht zu verfolgen.

Was kann diese Seite nicht leisten?

Diese Seite kann den Anwalt nicht ersetzen. Jede noch so gute Aufbereitung stößt an Ihre Grenzen, wo sie auf ein fehlendes Verständnis des Nutzers trifft, etwa weil es sich um einen besonderen Einzelfall handelt. Oder weil eine aktuelle gerichtliche Entscheidung noch nicht berücksichtigt ist. Vielleicht auch weil der Nutzer nicht alles gelesen oder verstanden hat.

Vergessen Sie nicht, dass bei der äußerst komplizierten Verfahrensweise im Einzelfall auch Anwälte Fehler machen. Anwälte haben dafür eine Haftpflichtversicherung, Sie nicht. Den gesamten Schaden tragen Sie selbst und dieser kann wie oben dargestellt erheblich sein. Beachten Sie außerdem bitte folgendes: Ich versuche diese Seite aktuell zu halten, nichtsdestotrotz gibt es derzeit eine Menge aktueller Rechtsprechung (insbesondere des Bundesgerichtshofs), die den Einzelfall dann doch etwas anders dastehen lassen kann, als hier geschildert.

Fazit: Nur für den, der bereit ist, ein erhebliches finanzielles Risiko einzugehen und unter Umständen auch einen erheblichen Zeitaufwand zu investieren, stellt diese Seite eine sinnvolle Alternative zur Beauftragung eines Rechtsanwalts dar. Alle anderen sollten einen ersten Überblick über das Thema erlangen und mithilfe dieser Informationen prüfen können, ob sich in ihrem besonderen Fall ein Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung überhaupt lohnt. Ist dies der Fall, empfehle ich allerdings die Hinzuziehung eines anwaltlichen Experten.

Wichtiger Hinweis zum Ende: arbeiten Sie bitte die Seiten komplett durch. Ich habe mich bemüht, den Inhalt auf das Wesentliche zu reduzieren. Wenn Sie etwas auslassen, besteht die Gefahr, dass Sie gravierende Fehler machen.

 

Nachfolgend finden Sie eine Auflistung der häufigsten Fehler, bzw. Irrtümer im Zusammenhang mit dem Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung.

 

Nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung übersendet der Vermieter oder dessen Hausverwaltung eine Mieterhöhung nach § 558 BGB an den/die Mieter.

Unbeabsichtigte Folge: Wenn der Mieter die Zustimmung zu Mieterhöhung erklärt, ist die Eigenbedarfskündigung in jedem Fall unwirksam geworden.

Begründung: Die Mieterhöhung nach § 558 BGB ist rechtlich gesehen eigentlich eine Aufforderung zum Abschluss eines geänderten Mietvertrages (Fortsetzung des Mietverhältnisses bei höherer Miete). Nimmt der Mieter dieses Angebot des Vermieters an, kommt ein Mietverhältnis zu geänderten Bedingungen zu Stande. Eine vorher ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wird hinfällig. Zumindest muss sich der Vermieter widersprüchliches Verhalten vorwerfen lassen, wenn er dem Mieter einerseits wegen Eigenbedarf kündigt und anderseits die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu geänderten Bedingungen anbietet.

Richtiges Verhalten: Nach Ausspruch einer Kündigung (nicht nur wegen Eigenbedarfs) sollten Vermieter keine Mieterhöhungserklärungen mehr abgeben.

 

Der Mieter widerspricht der Eigenbedarfskündigung sofort nach Zugang und lange vor Fristablauf und erklärt, bei Ablauf der Räumungsfrist nicht räumen zu wollen.

Unbeabsichtigte Folge: Der Vermieter kann umgehend Klage auf künftige Räumung beim Amtsgericht einreichen. Der Vermieter kann seine Kündigung nachbessern und eine neue Kündigung zustellen.

Begründung: Nach der derzeitigen Rechtsprechung kann der Vermieter Klage auf künftige Räumung erheben, wenn feststeht, dass der Mieter die Wohnung nicht räumen wird.

Richtiges Verhalten: Mieter sollten immer nur das erklären, was zum jeweils Zeitpunkt zwingend notwendig ist. Wenn die Kündigung mangels ordnungsgemäßer Vollmacht unverzüglich zurückgewiesen werden muss, sollte nur diese Erklärung abgegeben werden. Kurz vor Ablauf der Widerspruchsfrist sollte der Widerspruch erklärt werden. Zur Frage der späteren tatsächlichen Räumung sollte möglichst keine Erklärung abgegeben werden. Insbesondere sollte nicht erklärt werden, dass man die Wohnung nicht räumen werde. Umgekehrt sollte allerdings auch nicht erklärt werden, dass man die Kündigung anerkenne oder dass man ohnehin tatsächlich räumen werde. Zu diesem Punkt sollte man am besten gar nichts sagen.

Unbeabsichtigte Folge: Wenn der Mieter die Zustimmung zu Mieterhöhung erklärt, ist die Eigenbedarfskündigung in jedem Fall unwirksam geworden.