Eigenbedarf – Beweismöglichkeiten für Vermieter

Welche Optionen hat der Vermieter, um seinen Eigenbedarf vor Gericht zu beweisen?

Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Berlin, LG Berlin, Urteil vom 25. September 2014 – 67 S 198/14 – juris.

Die Ausgangslage:

Wird der Eigenbedarf vom Mieter bestritten, ist es am Vermieter, diesen zu beweisen. Das kann mitunter durchaus Schwierigkeiten bereiten, wenn der Vermieter die Wohnung selbst nutzen möchte und er keinen Familiengehörigern hat, der als Zeuge aussagen könnte. Für solche Fälle sieht die Prozessordnung eine Parteieinvernahme des Vermieters nach § 448 ZPO oder seine Parteianhörung nach § 141 ZPO vor.

Der Fall:

Der Vermieter hatte in der Zwangsversteigerung eine Wohnung erworben und anschließend von seinem Sonderkündigungsrecht nach §§ 57a ZVG, § 573d Abs. 2 BGB Gebrauch gemacht. Auch ein solches Kündigungsrecht kann gemäß § 573d Abs. 1 BGB nur unter Beachtung der Kündigungsschutzvorschrift des § 573 BGB ausgeübt werden (BGH, Urt. v. 16. Januar 2008 – VIII ZR 254/06, NJW-RR 2008, 86 Tz. 12). Der Vermieter muss also Eigenbedarf darlegen und im Falle des Bestreitens durch den Mieter beweisen.

Die aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin:

Das Landgericht Berlin: Will der Vermieter – wie der Kläger – selbst in die Wohnung einziehen, so kann er entweder die zu beweisende Haupttatsache dartun und beweisen oder er hat statt der zu beweisenden Haupttatsache Indizien vortragen und im Bestreitensfalle zu beweisen, die den Schluss auf die Nutzungsabsicht rechtfertigen (BVerfG, a.a.O.; Blank, a.a.O., Rz. 71 m.w.N.).

Eine Parteieinvernahme des Vermieters nach § 447 ZPO hatte mangels entsprechenden Antrag des Vermieters und mangels Einverständnis nach Auffassung des Landgerichts zu unterbleiben.
Eine Parteieinvernahme des Vermieters nach § 448 ZPO musste ebenfalls unterbleiben, da es an einem so genannten Anbeweis im Sinne einer überwiegenden Wahrscheinlichkeit für den von dem Kläger behaupteten Eigennutzungswunsch fehlte (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 1989 – VIII ZR 334/88, NJW 1989, 3222; LG Berlin, Urt. v. 18. Oktober 2013 – 63 S 87/13, ZMR 2014, 535).

Das Gericht setzen sich dann im Weiteren noch mit der Frage auseinander, ob eine Parteivernehmung des Klägers nach § 448 ZPO oder seine Anhörung nach § 141 ZPO unter dem Gesichtspunkt der Waffengleichheit veranlasst sei.
Das Landgericht: Zwar kann im Zivilprozess im Falle der Beweisnot einer Partei deren Einvernahme nach § 448 ZPO oder Anhörung nach § 141 ZPO geboten sein (BVerfG, Beschl. v. 21. Februar 2001 – 2 BvR 140/00, NJW 2001, 2531 Tz. 15-16).

Weiter kommt das Landgericht dann aber zu dem Ergebnis, dass sich der Kläger nicht in Beweisnot befunden habe. Es wäre ihm ohne Weiteres möglich gewesen, Zeugenbeweis durch seine ebenfalls als künftige Nutzerin der Wohnung angegebene Ehefrau anzutreten. Da der Kläger diesen Beweisantritt trotz entsprechenden Hinweises nicht erbracht hatte, war die Klage abzuweisen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Das Urteil zeigt sehr gut, dass auch in vermeintlich aussichtslosen Situation eine Abwehr der Eigenbedarfskündigung möglich ist. Auch wenn der Vermieter hier vermutlich bald eine neue Eigenbedarfskündigung aussprechen wird, ist zumindest eine Menge Zeit gewonnen. Manchmal sind solche Niederlagen des Vermieters für den Mieter auch Gelegenheit, einen günstigen Vergleich (Auszug gegen Abfindung) abzuschließen.